11只蓄勢待發，公募REITs再迎大年
來源：中國基金報
記者 李樹超
【導讀】11只產品蓄勢待發 公募REITs再迎發行大年
在政策支持力度加大、市場需求旺盛等多方面因素推動下，公募REITs市場持續火爆，多只產品排隊上市，公募REITs有望再迎發行大年。
不過，經歷了年初大漲后，業內人士建議投資者關注估值過高風險，謹慎選擇投資標的，關注宏觀經濟和政策變化對REITs市場的影響。
公募REITs再迎發行大年
市場需求驅動下，去年以來公募REITs產品供給力度不斷加大。2021年至2023年，公募REITs的發行數量分別為11只、13只和6只。2024年，公募REITs迎來大發展，共發行29只新產品。今年公募REITs項目儲備充分，有望再迎發行大年。
Wind數據顯示，截至3月14日，2025年以來已發行4只公募REITs，發行總規模為53億元。此外，有11只公募REITs已經申報，南方順豐物流REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT兩只產品已經發行。
對于公募REITs供給增加，中金基金相關負責人認為，政策支持力度加大是非常重要的原因。2024年7月國家發展改革委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，為推動REITs市場可持續發展奠定了制度基礎。
該負責人強調，低利率環境下REITs產品的分派率優勢凸顯。去年下半年以來，一級市場認購活躍度提升、二級市場逐漸回暖，市場需求驅動下，優質REITs產品的供給力度不斷加大。
一位中型公募REITs投研負責人表示，在政策支持和市場需求的推動下，原始權益人、基金管理人、中介機構等市場參與主體的積極性顯著提高，主動推動項目發行，進一步增加了產品的供給。
盈米基金研究員李兆霆表示，一方面，政策的大力扶持為REITs市場擴張提供了基礎和紅利。另一方面，市場供需兩端蓬勃發展。在無風險利率下行的背景下，國債收益率徘徊于歷史低位，REITs憑借其高分紅的顯著特性，成為保險資金、社保基金、養老金等長期資金優化資產配置的較好選擇。
對于看好的產品，上述公募REITs投研負責人表示，較為看好新型基礎設施、養老設施等資產。其中，新型基礎設施REITs為AI行業提供了新的融資渠道，推動數據中心輕資產運營和數字化改造。養老設施REITs為養老項目提供了新的融資方式，通過將養老設施資產證券化，吸引社會資本參與養老產業，有助于緩解養老項目投資金額高、回報周期長、資產變現途徑少等問題。
李兆霆也看好民生剛需領域，如養老（社區養老院）、數據中心（一線城市算力基礎設施）、水利等政策鼓勵且現金流可預測性強的資產。此外，新能源與低碳資產，光伏、風電等清潔能源項目（如國家電投 REIT）具備抗周期屬性，長期現金流穩定，疊加“雙碳”政策，也受到市場較大關注。
“今年在一級市場發行方面，主要關注優質的消費基礎設施、保障性租賃住房項目，同時關注新推出的數據中心類資產等。”中金基金相關負責人稱。
投資價值依然存在
但需更謹慎選擇投資標的
今年以來，公募REITs二級市場表現亮眼，年初至今中證REITs全收益指數上漲超8%，部分產品漲幅超25%。
經歷大漲后，業內人士建議投資者警惕市場過熱和估值過高風險，保持對宏觀經濟形勢和政策變化的密切關注。
中金基金相關負責人認為，當前資產可能已經反映了對未來發展的樂觀預期，部分產品或板塊可能面臨估值消化的壓力。若仍能在大類資產中，特別是在低利率環境下相比其他固收產品顯示出較好的分派率優勢，且宏觀政策效果進一步顯現，則REITs的中長期認購需求或仍能延續。
李兆霆表示，REITs與股票、債券的相關性極低。當下，無風險利率處于下行通道，國債收益率長時間在歷史低位區間震蕩。在此情形下，REITs高分紅的特性愈發凸顯，使其擁有獨特的配置價值。與此同時，在通脹環境下，REITs底層資產租金具備可重置屬性。以倉儲物流領域為例，其租金每年漲幅維持在3%~5%，這種在不同市場環境下均能保持穩定收益且具備一定抗通脹能力的特性，使得REITs可以作為資產組合中的“壓艙石”，有效熨平組合波動。
“投資者需平衡收益與風險，警惕市場短期過熱風險，避開高溢價品種。”李兆霆說。
上述中型公募REITs投研負責人表示，隨著市場的快速上漲，部分REITs產品的估值已經處于較高水平，投資者需要警惕估值過高的風險。另外，宏觀經濟形勢和政策變化對REITs市場的影響較大，投資者需要密切關注。
相關文章
最新評論