公募REITs市場，量價齊升
來源：中國基金報
【導讀】公募REITs市場量價齊升，2025年看好消費和產業園類資產
中國基金報記者 方麗 陸慧婧
長端利率快速下行，有著紅利類權益資產屬性的公募REITs迎來量價齊升。
多位業內人士看來，在利率下行階段，公募REITs的利率敏感屬性與高派息率優勢進一步顯現。年底或受到資金止盈、限售解禁等因素擾動，但REITs指數仍具備一定的估值吸引力。布局2025年，投資者可結合經濟復蘇力度，擇機調整弱周期及強周期品種的配置比例。
多只公募REITs本月漲超10%
臨近年末，公募REITs市場走勢喜人。Wind數據顯示，12月9日，中證REITs指數（收盤）觸及762.04點的階段低點之后開始反彈，一度漲至785.07點；截至12月20日，月內漲幅達1.3%。中證REITs全收益指數本月以來漲幅達到2.36%，結束了此前連續三個月的下跌勢頭。
公募REITs市場交易活躍，本月以來日均成交金額達到5.67億元，相比上月提高了36%。
保障房、消費基礎設施、能源類等公募REITs品種表現強勁。截至12月20日，紅土創新深圳安居REIT本月以來大漲14.38%，華夏華潤商業REIT、中金廈門安居REIT的漲幅分別達到12.8%、12.37%，華夏首創奧萊REIT等5只產品月內漲超10%。
談及近期公募REITs市場走強的原因，中信建投明陽智能新能源REIT基金經理白若冰稱，“近期，央行貨幣政策基調從‘穩健’轉向‘適度寬松’，在預期利率持續下降的背景下，公募REITs的風險與收益預期相對債市表現出更強的吸引力。投資者傾向于將資金投入收益穩定、流動性強的公募REITs，以獲取更具確定性的收益，從而進一步推動了該類資產價格上升。”
她同時強調，公募REITs產品每年至少分紅一次。年末將至，多家公募已發布分紅公告，投資者為獲得分紅購買基金份額，也助推了公募REITs二級市場的火爆。
紅土創新基金認為，在利率持續下降的背景下，公募REITs的高派息率吸引了大量尋求穩定收益的機構投資者，以獲取更具確定性的收益。
先鋒瑞馳指出，目前REITs市場中既有周期型標的，也有純紅利型標的，在周期景氣預期提升階段，兩類資產均會受益。不過，前期市場關注點更多在成長型類別上，相關標的已連續上漲2個多月。從配置的收益風險比角度來看，紅利類資產優勢得以凸顯，所以推動了此輪REITs市場的上漲。
“在當前宏觀經濟大背景下，偏民生類的保障性租賃住房、新能源REITs項目二級市場表現強勢。本輪上漲充分體現了公募REITs兼股兼債的特性，以及整體估值合理、資產經營基本面良好的現狀。”建信基金總結道。
資金方長期持有
公募REITs意愿強
臨近年底，市場擔憂資金止盈、流動性需求、限售解禁等因素對REITs市場造成擾動。業內人士認為，REITs市場具備較好的配置價值，整體影響不大。
白若冰表示，年底，市場回調壓力逐漸凸顯。但從長期來看，如果REITs項目的底層資產運營穩健，且分紅穩定，那么資金止盈帶來的短期擾動會逐漸被市場消化。
“為了應對年底的流動性需求，投資者可能會進行持倉調整，或導致價格波動；限售解禁對REITs市場同樣會產生擾動。但從實際情況來看，部分原始權益人及戰略投資人已經表示暫無減持計劃，這有助于緩解市場的擔憂情緒。”白若冰分析道。
紅土創新基金表示，在基礎設施REITs項目運營穩健、市場對其未來發展樂觀的前提下，以長期配置為主要目的的機構資金止盈的可能性相對較小。目前，基礎設施公募REITs二級市場平均換手率較低，符合以機構投資人為主的持有人特征。
“利率下行、國債收益率下降，越來越多的資金關注公募REITs，且新的會計記賬制度讓更多資金不再以REITs二級賬面價格計提利潤，使得資金方長期持有公募REITs意愿更強。”平安基金基金經理孫磊表示。
看好消費類和產業園類
展望2025年REITs產品投資機遇，不少投資人士認為，REITs指數處在歷史較低分位數，顯示出一定的估值吸引力，相對看好能源類、消費類等品種。
“2025年，較為看好能源基礎設施和消費基礎設施REITs。能源類資產在REITs市場中相對稀缺，具有較高的投資價值；能源類項目收益來源穩定，一定程度上具有抗周期屬性。消費基礎設施REITs在宏觀促消費背景下，板塊整體配置性價比有所提升，頭部運營商項目更具投資價值。”白若冰表示。
白若冰進一步表示，REITs指數處在歷史較低分位數，顯示出一定的估值吸引力。但REITs市場內部存在估值分化現象。投資者在選擇REITs產品時，需要關注項目的運營情況、資產質量、市場前景等因素，做出明智的投資決策。
建信基金表示，從強周期板塊來看，隨著政策進一步細化落地，項目經營基本面有望改善。消費及一線城市產業園項目或率先受益；出租率水平較高、剩余租約期限較長或租戶結構相對分散的消費類項目、部分廠房及研發辦公項目或有一定優勢。弱周期板塊中，保障性租賃住房、環保等周期敏感性較弱、運營穩定的項目有望迎來估值回調后的介入機會。
先鋒瑞馳表示，2025年消費會有大的政策行動，消費端的收入現金流分布或有較大改變，形成較好的市場預期；產業園資產目前估值已較為充分地反映了景氣度下行的風險補償。明年，符合新質生產力的產業普遍會迎來景氣度上行，此類資產將迎來估值修復。
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