中信建投：當前房地產行業尚處調整之中 穿越周期能力尤為重要
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中信建投證券研究 文|竺勁（金麒麟分析師） 李凱
2024年上半年，房企業績持續下滑，利潤率繼續下滑，從盈利能力看央企表現最佳，邊際表現地方國企最優。房企有息負債規模整體穩定，民企持續降杠桿，同時其現金短債比指標當前依然較差，償債能力有待提升。經營方面，房企銷售承壓，上半年百強房企銷售同比下降41.8%，規模房企全部錄得負增長。拿地方面，房企以收定支減少拿地開支，且持續向高能級城市聚集。房企經營服務業務收入呈上升趨勢，收入結構持續優化。當前行業尚處調整之中，穿越周期能力尤為重要，強者恒強趨勢也更為明顯，看好行業中尚存之強者。
業績持續下滑，盈利能力央企最強，邊際表現地方國企最優。2024年中期房企營收20438億元，同比下降16.4%，歸母凈利潤-1079億元，虧損較上年擴大660億元，板塊業績持續下滑。2024年中期房地產板塊毛利率13.0%，較上年同期下降2.1個百分點；實現歸母凈利率-5.3%，較上年下降3.6個百分點，利潤率繼續下滑。央企表現相對較優，2023年營收同比增長1.0%，歸母凈利潤同比下滑34.2%，毛利率17.6%，地方國企毛利率邊際有所提高。
有息負債規模保持平穩，資產減值規模增加。2024年上半年房企有息負債規模整體保持平穩，但民企持續降杠桿，且償債能力仍在惡化，截至6月末民企現金短債比為0.2，較2023年末下降0.1個百分點。受房價持續下跌影響，2024年中期A股房企資產減值規模126億元，上年同期為47億元，資產減值規模增加。
銷售規模下降，經營服務業務占比提升。2024年上半年百強房企銷售規模同比下降41.8%，規模房企全部錄得負增長。拿地方面，房企以收定支，上半年拿地TOP100房企全口徑拿地金額同比下降39.5%，且持續向高能級城市聚集。房企經營服務業務收入呈上升趨勢，收入結構持續優化。
投資建議：2024年以來，房地產支持政策的持續出臺支撐了高能級城市房地產銷售的較好表現，房地產開發企業聚焦核心（fly to quality）現象愈加明顯。房地產行業整體中報業績低于預期，市場尚處于調整之中，穿越周期之力變得更為重要，行業強者恒強的趨勢也更為明顯。
行業風險在于銷售、結轉及房企信用修復不及預期：1、銷售不及預期：地產市場銷售目前仍處筑底階段，未來有繼續下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：銷售疲弱導致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高杠桿的房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。
竺勁：地產、周期及中小盤研究組組長，房地產和建筑行業首席分析師，北京大學國家發展研究院金融學碩士，專注于房地產、物業管理等行業研究，13年證券從業經驗。連續三年（2018-2020）榮獲最佳行業金牛分析師獎（房地產行業），獲得2020年新財富最佳分析師（房地產行業）入圍獎，2020年機構投資者·財新資本市場分析師成就獎（房地產行業）大陸區入圍獎，2020年賣方分析師水晶球獎（房地產行業）第5名。
李凱：中信建投證券房地產行業研究員，伯明翰大學財務管理碩士，研究傳統開發商、商業管理、物業管理。
證券研究報告名稱：《資產減值高于預期，強者恒強局面未變 ——房地產開發行業2024年中報綜述》
對外發布時間：2024年9月6日?
報告發布機構：中信建投證券股份有限公司?
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號：S1440519120002
SFC 編號：BPU491
李凱 SAC 編號：S1440524040002
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