投資要點： 房企中報披露，利潤承壓明顯 2024H1 中報顯示，多數房企仍面臨銷售額下滑與利潤下滑的雙方面挑戰。由于房地產行業的預售制度與滯后于銷售的收入確認方式，利潤表現更多是往年預售期房的規模以及盈利能力的下滑的滯后體現。從上市房企的存貨及合同負債等科目中，可前置看到行業整體經營風險緩釋的端倪。 行業合同負債及存貨規模下降 合同負債對應房企已預售未交付的期房收入，典型房企合同負債規模自2021 年中之后持續下降，從2021 年中5.8 萬億降至2024 年中3.6 萬億，降幅38%。合同負債的下降意味保交付壓力持續緩解。存貨方面，其規模自2021 年12 月觸頂后持續下降，背后是開工下降與持續交付共同所致。從現金流支出的角度而言，存貨及合同負債規模的同步下降，同時反應了整體行業的現金流壓力正逐步緩解。 不同類型開發商經營分化明顯 分企業類型看，民企存貨及合同負債降幅降幅更為明顯，民企合同負債自2018 年以來的高點平均回落超過60%，而地方國企平均回落幅度在30%附近。由于出現現金流問題的房企中民企占比較高，出險民企停止拿地開工后，在保交付政策的持續推進下，民企已售未交付項目的下降幅度顯著的高于其余房企。 開發商有息負債規模同步下降 今年以來，包括項目融資白名單、經營性物業貸等政策在內的地產融資端政策不斷出臺，不同企業帶息債務規模持續下降。尤其是非違約民企，其有息負債規模自2018 年以來的高點大幅下降46%。在今年地產調控重點轉向防風險的背景下，房地產行業融資模式正逐漸從總部信用融資轉向項目融資。白名單融資制度不斷推進，疊加房企信用債到期規模下降，行業整體的信用風險正逐漸緩釋。 政策寬松下現房銷售有所復蘇 2023 年至今，商品住宅銷售分化明顯，全國商品房市場中現房銷售增速顯著優于期房。一方面，現房所見即所得，規避期房交付風險；另一方面，房價預期不明朗環境下，購買期房提前鎖定房價風險較高。 截止24 年7 月，全國商品房銷售面積中，現房銷售1.6 億
最新評論