從“藍?！本淼健凹t海” 上市物企加速開拓第三方市場
來源：中國經營報
本報記者 方超 張家振 上海報道
營收、凈利潤增速雙雙下滑，上市物企2024年“半年考”成績單難言亮眼。
克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上市物企營收同比增長4.7%，增速較去年同期同比下降6.1個百分點，凈利潤則同比下降29.9%。此外，多家上市物企凈利潤持續(xù)虧損。
《中國經營報》記者注意到，截至9月4日，仍有瑞森生活服務（01922.HK）、佳源服務（01153.HK）兩家上市物企半年報“難產”。其中，佳源服務近日發(fā)布公告，宣布進一步延遲刊發(fā)2022年年度業(yè)績、2023年中期業(yè)績、2023年年度業(yè)績、2024年中期業(yè)績，并將另行公告刊發(fā)相應年度業(yè)績及寄發(fā)報告的時間。
在業(yè)績壓力持續(xù)增大的同時，如何進一步擺脫對地產母公司依賴、在細分賽道樹立自身優(yōu)勢、加速開拓第三方市場等，成為上市物企亟待解決的問題。例如，萬物云（02602.HK）管理層日前在2024年上半年業(yè)績會上坦言，物企很難與開發(fā)商“一刀兩斷”。
“物業(yè)管理行業(yè)正從增量與存量并重的‘藍海市場’轉向以存量為主、增量為輔的‘紅海市場’，未來行業(yè)競爭肯定會更加激烈?！敝兄秆芯吭何飿I(yè)事業(yè)部總經理牛曉娟向記者表示，盡管競爭激烈，但預計到2025年，全國物業(yè)管理規(guī)模仍將超過300億平方米，空間足夠容納眾多企業(yè)參與。
營收凈利增幅下滑
克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上市物企實現(xiàn)營業(yè)總收入1466.6億元，同比增長4.7%，增速較去年同期下滑6.1個百分點?？v觀整個行業(yè)，僅有碧桂園服務（06098.HK）和萬物云兩家上市物企營收規(guī)模突破了百億元大關。
盡管行業(yè)整體承壓，但依然有多家物企營收跑贏了大市。以濱江服務（03316.HK）為例，財務數(shù)據(jù)顯示，今年上半年營收達到16.50億元，同比增長38.7%。這一增速也助力濱江服務成為2024年上半年上市物企營收增速冠軍。
此外，德商產投服務（02270.HK）、蘇新服務（02152.HK）、越秀服務（06626.HK）、彩生活（01778.HK）營收增速分別為36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行業(yè)的表現(xiàn)較為亮眼。
幾家歡喜幾家愁。記者初步統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，與上述企業(yè)相比，更多的上市物企今年上半年的營收增速僅為個位數(shù)，其中有26家上市物企介于0—10%之間，17家企業(yè)為負值。
引發(fā)外界關注的是，今年上半年，上市物企營收增速整體不理想的原因何在？
“主要是因為上游房地產行業(yè)深度調整，導致增量市場增長放緩?！迸跃晗蛴浾叻治龇Q，上市物企營收增速放緩，還與物業(yè)市場競爭加劇、外拓難度進一步加大和并購市場冷淡有關?！按送?，物企主動放棄了一些效益差的項目，多方面因素導致物企新增在管面積增速放緩，營收增速下滑。”
此外，國內還有多家上市房企下屬的物企雖未實現(xiàn)上市，但物業(yè)板塊成績單隨著地產母公司半年報同步對外披露。
龍湖集團（00960.HK）旗下龍湖智創(chuàng)生活就是其中的典型企業(yè)。龍湖集團相關負責人向記者介紹，2024年上半年，龍湖智創(chuàng)生活實現(xiàn)收入總額57.8億元，同比增長10.2%，保持兩位數(shù)增長，期內毛利率31.4%，在行業(yè)內處于較高水平。
與營收狀況相比，上市物企2024年上半年的盈利表現(xiàn)更難言樂觀。
克而瑞物管統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上市物企凈利潤總額91.9億元，同比下降29.9%。“這反映出行業(yè)依舊陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅減弱。受困于關聯(lián)房企風險尚未完全出清，部分物企計提大額減值準備，導致虧損?！?/p>
牛曉娟也向記者分析稱，今年上半年，上市物企盈利表現(xiàn)差，也與“關聯(lián)方應收賬款減值準備及前幾年并購形成的商譽減值，進一步壓縮了利潤空間”直接相關。
“上市物企包括社區(qū)增值在內的高毛利業(yè)務開展不及預期，導致利潤受影響。同時，包括人力成本在內的各項成本上升，也直接影響物企的盈利能力?！迸跃曛毖浴?/p>
很難與開發(fā)商“一刀兩斷”
在整體業(yè)績表現(xiàn)不理想的同時，上市物企獨立性也受到外界關注。
例如，在擺脫對地產母公司的依賴方面，2024年上半年，萬物云的開發(fā)商關聯(lián)業(yè)務占比同比已下降至10.1%。來自關聯(lián)方的應收賬款為38.18億元，增幅達到53.52%。
“萬物云是‘萬科養(yǎng)大的孩子’，雙方水乳交融，是剪不斷、理還亂的關系，我們既希望能保持業(yè)務的相對獨立性，同時感情上又很難做到投資人說的‘一刀兩斷’?！比f物云董事長朱保全在近期召開的萬物云中期業(yè)績發(fā)布會上表示。
“我國快速壯大的頭部物企是過去20年房地產行業(yè)快速發(fā)展的伴生產物，這就注定了其在基因上與地產關聯(lián)方千絲萬縷的關聯(lián)性?！睎|吳證券研報分析認為，在房地產行業(yè)開始調整之際，物企受到關聯(lián)方的影響，不僅體現(xiàn)在業(yè)績方面，估值也受到持續(xù)的沖擊。
“行業(yè)離真正完全的市場競爭還有很遠的距離，當前大部分物企隸屬于房地產母公司，要完全市場化還是有一定難度?！本G城服務（02869.HK）董事會主席楊掌法日前也表示。
記者注意到，在努力擺脫對地產母公司業(yè)務依賴的同時，不少上市物企正加速開拓第三方市場。
根據(jù)永升服務（01995.HK）向記者提供的信息，截至2024年6月30日，永升服務來自第三方的在管面積達1.8億平方米，同比增長10.9%，占總在管面積的比例為74.4%。今年上半年，新增市場開拓規(guī)模超3700萬平方米，新拓年飽和營收同比提高48.1%，超過8億元。
記者還從世茂服務（00873.HK）方面獲悉，今年上半年，世茂服務合約面積約3.3億平方米，在管面積約2.5億平方米。其中，在管及合約面積來自獨立第三方的占比分別為75.2%、77.2%。
值得關注的是，梳理相關上市物企半年報可發(fā)現(xiàn)，目前依然有相當數(shù)量物企的在管及合約面積中，來自獨立第三方的占比較低。在此情形下，上市物企業(yè)績也受到地產母公司影響。
“物企與開發(fā)商大多存在業(yè)務關系。由于開發(fā)商面臨較大的資金壓力，物企難以按時收回部分應收賬款，這對現(xiàn)金流和財務狀況帶來了一定的影響。”牛曉娟表示，“當前，物企的確很難與開發(fā)商‘一刀兩斷’。但長期來看，來自第三方在管面積增長趨勢不變，物企的獨立性將進一步提升，地產開發(fā)商對于物企的影響也有望進一步降低。”
跨界開拓新賽道新業(yè)務
為了應對日益激烈的市場競爭，多家物企加速開拓“第二增長曲線”。
“在住宅開發(fā)項目交付減少的背景下，商企服務的拓展空間更有想象力，我們會更進一步聚焦在大客戶跟隨、區(qū)域加密和服務產品延展上。同時，拓寬增值服務‘圍欄’，用科技賦能實現(xiàn)管理提效。”在2024年中期業(yè)績發(fā)布會上，龍湖集團管理層表示。
龍湖集團相關負責人告訴記者，今年上半年，龍湖智創(chuàng)生活的服務半徑不斷拓寬，建立起了較高的門檻與壁壘，新增了東莞華為松山湖產業(yè)園、杭州螞蟻集團飛天園區(qū)、北京螞蟻創(chuàng)新科技總部和杭州網易總部等項目。
與龍湖智創(chuàng)生活類似，永升服務也正謀求非住宅業(yè)態(tài)進一步突圍。據(jù)永升服務方面介紹，今年上半年，公司聚焦醫(yī)院、學校、企業(yè)等重點業(yè)態(tài)賽道，新拓展了蘇州貢湖科創(chuàng)園、西寧青海大學附屬醫(yī)院等超過180個非住宅項目。截至今年6月底，公司非住宅物業(yè)實現(xiàn)收入約10億元，占公司總收入的比重為40.8%。
除拓展非住宅板塊業(yè)務外，也有多家物企正跨界進入環(huán)保服務領域。
8月26日，世茂新能·淮安RDF項目簽約暨啟動儀式在江蘇省淮安市淮陰區(qū)舉行。世茂服務方面表示，該項目由世茂服務和中證投融聯(lián)合打造，通過創(chuàng)新升級一般固廢的收集、運輸、處理模式，可將一般固廢生產成可替代煤的低碳燃料，以實現(xiàn)固廢再利用。
“對于世茂服務而言，RDF項目是一項既創(chuàng)新又跨界的嘗試，是多元化業(yè)務發(fā)展的延伸，是‘城市大管家’戰(zhàn)略實踐落地的重要組成部分，更是我們向環(huán)保服務相關產業(yè)邁出的戰(zhàn)略性一步?！笔烂請?zhí)行董事、總裁邵亮表示。
受到市場關注的是，在當前物業(yè)市場中，不少物企開拓各類新賽道多時，但基礎物業(yè)服務依然占據(jù)較高比例，“第二增長曲線”表現(xiàn)并不理想，原因何在？
“新賽道有其專業(yè)壁壘，物企面臨著競爭力不足，缺乏相應技術、經驗和資源問題?！迸跃攴治稣J為，整個大環(huán)境不利于新賽道的開辟，消費降級、投入萎縮等進一步打壓了物企開拓創(chuàng)新的勇氣。
對于開拓多元化業(yè)務，牛曉娟建議，物企應該首先聚焦自身“能力圈”?！敖ㄗh物企根據(jù)自身能力和戰(zhàn)略規(guī)劃，將企業(yè)核心資源、核心能力聚焦到核心業(yè)務上，追求聚焦深耕，同時要前瞻性地培養(yǎng)創(chuàng)新思維和跨界業(yè)務能力，以適應開展細分賽道業(yè)務開拓需要?！?/p>
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