豪宅帶動成交量上漲 上海樓市8月延續總體向好態勢
◎柴劉斌
8月，上海樓市平穩收官。新房回暖頻現開盤售罄，二手房交易同比上漲，整體上延續向好態勢。
新房方面，上海千萬級新房交易頻現“日光盤”。8月29日，上海中海領邸·玖序二期開盤，共計120套房源，352組認籌，唱號到142號，32分鐘實現清盤，銷售額約32億元。
值得關注的是，8月，上海至少出現四個開盤即售罄的豪宅。此前，上海新天地附近的錦園項目、越秀·蘇河·和樾府項目、融創外灘壹號院二期二批次項目均是開盤后快速售罄。上述四個豪宅項目總成交額近124億元。
克而瑞研究中心統計顯示，上半年，上海千萬級豪宅成交套數占比升至26%。其中，3000萬元總價以上的產品市場份額提速尤為突出，由2020年上半年的占比2%增至6%。
中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜認為，上海豪宅市場的熱度顯示出市場對于高端住宅的需求依然旺盛。豪宅市場近期成交逆勢上漲，走出獨立行情，這與豪宅的稀缺性、地段優勢以及投資者對于核心資產的追求有關。同時，上海樓市新政、土拍市場規則的調整等也對此產生影響。
總體來看，8月上海新房樓市表現較為活躍。同策研究院數據顯示，8月上海商品住宅市場新增成交規模為55.02萬平方米，環比增長4.82%，同比增長4.8%；成交均價環比大幅上漲19.04%。
上海中原地產數據顯示，基于高端項目保持較高活力，剛需產品表現較乏力，所以8月新盤成交均價有反彈，為73817元/平方米，環比上漲10.9%。從空間分布來看，浦東繼續領跑上海全市，成交面積超過4萬平方米，主要是前期項目入市量多，不少項目簽約上還有慣性延續。
同期，上海二手房市場成交量雖然環比有所下跌，但同比呈現上漲態勢。
網上房地產的數據顯示，8月，上海二手房（含商業）共計成交約1.8萬套，環比下跌12.25%；但成交量較去年同期的1.6萬套，仍呈上漲趨勢。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，考慮到8月為樓房銷售淡季，上述成交量較為合理，從側面體現出市場交易的穩定。
此外，市場上依然存在不少有關上海新房價格倒掛的討論。但克而瑞研究中心數據顯示，2024年上海總價3000萬元以上新房的價格已經顯著超過二手房。
“可能內環以內有點倒掛，但中環以外倒掛基本沒有了，說到底還是因為市場稀缺。同時，二手房的價格也表現得較為堅挺，這在一定程度上強化了買新房的意愿。”盧文曦說。
從全國范圍來看，據中指研究院監測，8月，樓市整體成交量環比同比均下降，其中環比降幅較小。一線城市同比上漲，漲幅為5.05%，其中北京實現環比同比均上漲，漲幅分別為19.6%和19.2%。
對于樓市的未來走勢，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，現在越來越多的購房行為和居住相掛鉤，體現在購房者更加關注戶型及設施。與教育資源掛鉤的學區房還在去泡沫的過程中。
“剛需房市場會隨著政策的調整和經濟環境的變化而波動，而豪宅市場會繼續保持其獨特性，得到高端購買力的支撐。不過，隨著豪宅供應量的增加，市場競爭可能加劇，項目之間的差異化將成為影響銷售的重要因素。”柏文喜表示。
記者注意到，為迎接樓市“金九”，上海已做好準備。在8月最后一天，上海一舉推出15個新盤，共計約34.6萬平方米，合計2945套，主要分布在靜安、普陀、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、臨港等9個區域。業內認為，上海本次放量供應，超出平常的周均5個項目的水平，有望為傳統的“金九銀十”注入信心和活力。
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