合生創展半年考：高毛利率領跑行業，境外債務全面清零
房地產進入深度洗牌階段，穩健的房企以長期主義的戰略定力，在周期中跑贏大市。
8月30日，合生創展集團發布了2024年中期業績報告。報告期內，合生創展集團的總資產達2875.26億港元，與去年基本持平；營業收入為138.09億港元；凈利潤為10.83億港元；毛利潤為37.61億港元，毛利率維持在約27%的高水平，顯著高于行業平均水平。
當房企不再爭規模時，利潤水平成為考量企業綜合能力的關鍵指標。
毛利率水平在地產開發結算收入和毛利率普遍下行的背景下，合生創展集團憑借其優質的土地儲備和高端精品戰略，實現了遠高于行業不足20%的平均毛利率。同時，在確保經營穩健的前提下，經過兩年多的努力，公司累計壓降負債超過345億港元，境外公開市場債務已實現清零。
毛利率遙遙領先，“開發+運營”業務穩健增長
盡管樓市利好政策頻出，但隨著“規模競速”時代的結束，房地產行業的銷售數據逐漸回落，持續考驗著房企的盈利能力。當下，行業普遍面臨增收不增利、毛利率跌至10%以下以及資產減值準備計提的困境。
然而，在市場波動的環境中，合生創展集團以27%的毛利率位居行業前列，甚至超過多家頭部房企。
王牌產品加持和多元化板塊發力，是合生創展集團穩健經營的關鍵所在。首先，縵品牌的高銷售去化率和強大的品牌溢價能力為公司帶來了大量現金回籠；其次，商業板塊和輕資產運營業務已進入收獲期，底層資產質量高，運營收益率也保持在較高水平。
2024年上半年，合生創展集團實現合約銷售額88.5億元，其中縵系產品占集團住宅銷售的70%。從區域表現來看，環渤海區域占總合約銷售的28%，其中縵合北京銷售10億元，縵云北京銷售7億元；長三角區域占52%，其中縵云上海銷售38億元，領跑上海總價2500萬元以上的高端住宅市場；大灣區占20%，其中縵云廣州銷售6億元，湖山國際銷售約2億元。此外，合生創展代管代建的縵云ONE項目于今年5月開盤，上半年合約銷售額已超過20億元。
值得一提的是，截至2024年6月底，合生創展集團地產交樓銷售收入約96.9億港元，交付建筑面積為43.8萬平方米，平均交樓價格為每平方米22122港元，同比上漲24%。
業內人士認為，合生創展在開發業務中實現了交樓價格逆勢上漲，銷售去化率遠高于行業平均水平，背后體現出其多重核心競爭力。
合生創展持續深耕一線城市的高端改善性物業開發和運營，其地產板塊73%的土地儲備和商業板塊95%的土地儲備位于一線城市，這些高能級城市核心地塊項目的保值增值特性，為公司穩定毛利率和現金流收入做出了重大貢獻。
為了進一步擴大新產品的市場影響力，合生創展推出了“與城市共生計劃”，并升級了縵品牌的“全域生態”服務戰略，將高端物業服務提升至戰略層面，以產品力與服務力并重的模式，推動企業內生增長。
從中國城鎮化發展趨勢看，合生創展精準把握居民對高品質住宅的需求，專注于“滿足多樣化改善性住房需求”，建設“好房子”并提供“好服務”，為其在房地產行業下半場的競爭中奠定了堅實基礎。
目前，合生創展已形成了以地產、商業、合生活、基建和投資五大板塊并驅發展的多元化業態布局，這種穩健且多元的模式，使其在地產開發之外的各項經營和服務業務也得到了獨立成長，進一步增強了公司的營收和盈利能力。
其中，商業板塊的表現尤為突出。合生商業定位為商業生態鏈價值創造者，迅速拓展版圖，商業運營能力逐步提升，形成了輕、重兩大管理模式的雙平臺業務格局。
截至2024年6月底，合生商業租金收入約為20億人民幣。合生創展的商業板塊業務已遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無錫等十余個主流城市，擁有100多個商業地產項目，已建成運營項目面積超過500萬平方米，服務上億城市人口，其中80%以上的項目分布在“北上廣深”四大一線城市。
從項目運營表現來看，自有核心品牌合生匯商場的銷售額和客流量均超出市場預期。以北京朝陽合生匯為例，其2024年上半年銷售額超過35億人民幣，同比增長42%，日均客流同比增長10%，表現優于熱門核心商圈。此外，上海五角場合生匯2024年上半年銷售額超過30億人民幣，同比增長35%。
商業板塊運營能力的提升，不僅為合生創展集團帶來了穩定的現金流收入，還在整體上起到了補充和穩定作用，并為合生商業進行第三方輕資產拓展戰略提供了強有力的支持。
輕資產提速，獨立第三方管理面積占比突破20%
在當前行業及市場進入資產價值重估的周期，大量資產亟需盤活以提升效率，資金流向也在尋找能夠抵御通脹風險的標的。
在此背景下，輕資產平臺作為專業的運營服務商，迎來了廣闊的市場機遇。從構建房地產行業新發展模式的角度來看，擴大輕資產業務布局已成為未來發展的重要方向。
合生創展集團早在2015年便推出了商業管理輕資產平臺——合商科技。實際運營效果顯示，合商科技顯著提高了集團的商業專業化管理能力，增強了商業項目的市場價值，同時為公司帶來了可觀的收入與利潤，優化了整體的利潤結構。
合生創展集團認為，輕資產不僅是公司戰略轉型的重要途徑，也是優化公司輕重收入和利潤結構的必要舉措，更是公司應對市場周期波動、實現長期穩健發展的關鍵路徑。無論是在商業管理、不動產基金還是品牌住宅冠名及銷售方面，合生創展都在積極拓展輕資產布局。盡管市場機遇不斷涌現，集團強調，在拓展時應保持“穩中有進”的節奏，避免盲目擴張。
基于這一戰略，2024年，合生商業的輕資產業務再度取得進展，首次進入江蘇省無錫市，項目位于市中心，具有顯著的區位優勢。截至2024年6月30日，合生創展獨立第三方簽約管理面積總計達113萬平方米，較去年同期增長4%，占合生商業總管理面積的20%以上。
合生創展透露，位于北京的超極合生匯西區計劃于下半年開業，將與東區商業體結合，打造一個集潮奢珠寶、美妝高端化妝品、新能源汽車、餐飲、親子和潮流空間等多元業態為一體的全新概念綜合體。此外，集團還計劃在下半年推出更多商業品牌，進一步擴大市場影響力。
輕裝上陣，境外公開市場債務已清零
房企償債高峰已至，財務穩健者才能贏得下半場的入場券。
根據中指研究院的統計數據，2024年房企到期債券規模達7703.1億元，較上一年超過9500億元的到期余額下降19.6%，但整體債務規模依然處于較高水平。
合生創展集團自2022年起，在保持正常經營發展的同時，主動有序地壓降負債規模。根據公司披露，截止2024年7月1日，合生創展的有息負債規模為807億港元（剔除已于7月1日償還的北京朝陽合生匯CMBS后），累計壓降超過345億港元，降幅約30%，年均降幅約為10%。
合生創展集團表示，考慮到7月初償還的81億港元后，公司一年內到期的債務占比從2023年的43%下降至28%；剔除合約負債后的資產負債率與2023年末基本持平，維持在59%。
關于未來的償債安排，合生創展透露，目前公司境外公開市場債務已完全清零。截至2024年中期，公司公開市場債務僅為89億人民幣，同比下降23%。此外，合生創展于7月1日如期兌付了朝陽合生匯74.5億CMBS后，目前境內公開市場僅剩兩單CMBS，存量規模為15億人民幣，這些債務均有優質的底層資產（如上海財富廣場、天津國際大廈）支持，并且均為單一投資人，基本消除了公開市場違約風險。
展望未來，合生創展表示，公司將繼續堅持審慎穩健的財務政策，強化財務風險控制能力，充分發揮資產優勢并提高資本運作效率，持續優化債務結構。合生創展強調，公司有息債務均對應優質的底層資產，通過資產銷售和運營可實現債務自循環，確保集團運營的穩定與可持續發展，從而構建更堅實的財務安全墊。
展望下半年，合生創展集團表示，盡管市場將繼續在波動中逐步恢復，公司將重點關注現金流回款和利潤目標的實現，堅定執行“四保方針”，以“保交樓”為首要目標。同時，合生創展將結合供求關系的新變化及人民對高品質住宅的期待，致力于打造優質產品并提升服務水平。
相關文章
最新評論